Доступная ипотека через рынок ценных бумаг

Доступная ипотека через рынок ценных бумаг

Рынок ипотечного кредитования в КР, несмотря на развитость банковского сектора, растет небольшими темпами, при том, что услуги в части ипотечного кредитования являются одними из самых востребованных среди населения страны. Наблюдается острая необходимость в приобретении своего собственного жилья. Инструментом же при решении проблем жилищного обеспечения во многих странах является ипотека.  В итоге - инструмент есть, но проблема не решается. В чем же причина и какие меры предпринимаются в данном направлении?

Доля кредитов на ипотеку и строительство в кредитном портфеле коммерческих банков за период с 2011 по 2015 год изменилась незначительно, что обусловлено в свою очередь высокими процентными ставками на ипотеку и снижением индекса доступности жилья для населения. Согласно данным  НБКР за 2015 год среднестатистическому гражданину Кыргызской Республики потребуется, с учетом минимального потребительского бюджета, примерно 17 лет для приобретения жилья. При этом условия ипотечного кредитования во многих коммерческих банках КР предусматривают на погашение кредита от 5 до 10 лет (15 лет при условии если коммерческий банк  состоит в программе Министерства Экономики КР «Доступное жилье 2015-2020 годы»). Процентные ставки же варьируются от 18% до 35% годовых, что делает ипотеку недоступной для большей части населения.

Учитывая данную негативную тенденцию, в целях обеспечения полноценного функционирования механизма ипотечного кредитования в Кыргызской Республике, а также создания условий для принятия и реализации государственной программы «Доступное жилье 2015-2020 годы» посредством ипотечного кредитования Постановлением Правительства от 15 июля 2015 года было образовано открытое акционерное общество “Государственная Ипотечная Компания (ГИК)”.

Программа «Доступное жилье 2015-2020 года» затрагивала лишь определенную категорию граждан и предусматривала обеспечение им «социального жилья». Проблема жилищного кредитования в данном случае решалась не в полной мере. В связи с этим было принято решение активизировать работу по обеспечению населения КР «доступной ипотекой», охватывающей все категории граждан КР.

Следующим шагом с учетом вышеизложенного стало подписание 11 июля 2016 года Закона «Об ипотечных ценных бумагах», создающей базу для выпуска ипотечных облигаций и сертификатов участия, которые в ряде развитых и развивающих стран стали механизмом снижения процентов по ипотечному кредитованию и механизмом развития рынка ценных бумаг и банковского сектора в том числе. Подробнее о самом понятии «ипотечная ценная бумага», о ее характеристиках и значении в решении проблем жилищного кредитования в Кыргызстане можно прочитать в статье «Ипотечные ценные бумаги: новый вектор развития» опубликованном в начале 2015 года (http://www.senti.kg/article/ipotechnie_tsennie_bumagi_noviy_vektor_v_razvitii).

За период с  момента создания ГИК и подписания законопроектов по внедрению нового финансового инструмента на рынок произошли ряд изменений, свидетельствующих о начале реализации программы.  На данный момент партнерами ГИК являются 12 коммерческих банков КР, Казахстанская ипотечная компания, Российско-Кыргызский Фонд Развития и международная организация KfW. Сотрудничество ГИК с коммерческими банками является важным шагом на пути внедрения механизма обращения ипотечных ценных бумаг, так как в основе их обеспечения лежит пул ипотечных кредитов.

По предварительным данным ипотечные ценные бумаги планируется выпускать под 6-7% годовых сроком на 1 год.  Процентная ставка по ипотечному кредиту с учетом операционных расходов,  расходов на выпуск и размещение, а также стоимости привлеченных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг и маржи банков в результате складывается на уровне 14-15% годовых. Планируется выдавать ипотечные кредиты на сумму до 3 млн. сом со сроком на 15 лет и первоначальным взносом в размере от 20% от стоимости жилья. В сравнение с процентными ставками и условиями предоставления ипотечного кредитования коммерческими банками, условия ГИК являются наиболее приемлемыми для среднестатистического гражданина.

Если рассматривать ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов, то доходность по ним аналогична доходности 12-ти месячных ГКВ. В сравнении с корпоративными ценными бумагами они являются малопривлекательными для внутренних частных инвесторов. Однако, учитывая то, что ипотечные ценные бумаги имеют обеспечение и более короткий срок размещения, они могут быть привлекательными для институциональных инвесторов в лице Социального Фонда КР, международных инвесторов, страховых компаний и инвестиционных фондов. Повышение активности институциональных инвесторов в свою очередь благоприятно отразиться на развитии рынка ценных бумаг КР, так как на текущий момент на рынке преобладает доля частных инвесторов. 

Опираясь на последние события, в частности на реформы в пенсионной системе, предусматривающие внедрение накопительного компонента и необходимость в преумножении средств пенсионных накоплений, данный инструмент инвестирования может получить дальнейшее развитие на финансовом рынке КР.  При успешной реализации данной программы, в результате, мы можем получить привлекательный инструмент для инвестирования и для привлечения долгосрочного финансирования, решающего вопросы жилищного обеспечения граждан. Идеально, неправда ли?